三年疫情结束，持续下行的中国楼市并未好转。

越来越多的上市企业在公布业绩后不久修正由盈转亏，让众多股民大跌眼镜。

(资料图)

国企华侨城日前也来了一波“修正操作”。根据华侨城A年报，其在2022年转盈为亏，归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，这也是华侨城上市15年来首次年度亏损。

修正后的业绩公告引起投资者热议，同时深交所向华侨城A发出2022年年报的问询函，要求其在5月5日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况等。

虽然修正业绩的企业不在少数，但华侨城却成为目前唯一一家收到证券交易所问询的房企。

事实上，早在今年初，华侨城A发布2022年业绩预告没多久，深交所就发布关注函，要求说明大额计提资产减值的具体情况。而华侨城并未重视。

如今正式年度财报公布，几经调整的数据出现了戏剧性的由盈利变身亏损，这也是华侨城15年出现的首次年度亏损。这难免引起投资者和监管部门的质疑。

深交所问询函指出，公司报告期实现营业收入767.67亿元，其中房地产业务收入493.66亿元，旅游综合收入272.20亿元，较上年同期分别下降16.27%、37.16%。实现归属于母公司股东净利润-109.05亿元，较2021年同比大幅下降387.05%。

公司房地产业务2021年、2022年毛利率分别同比下降37.96个百分点、增加0.51个百分点，2022年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%。

对于归母净利润大额亏损的主要原因，华侨城A在业绩预告中曾提及房地产业务毛利同比下降。然而，在正式发布的年报中，华侨城A的房地产业务毛利率并没有减少，毛利率减少也就不再列为归母净利润大额亏损的主要原因之一。

华侨城A在年报中指出，2022年归母净利润转亏的主要原因是房地产业务净利润贡献同比减少，计提存货减值准备较2021年大幅增加，同时转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。

不同于其它规模房企，华侨城A的旅游业务收入占比不小。年报显示，华侨城A2022年实现主营业务收入766亿元，同比下降 25%，其中旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，房地产业务收入494亿元，同比降低16%。

深交所要求华侨城A分别说明2022年房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，来说明上述数据的合理性。说明报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因，并结合公司有息债务情况，分析公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险。

年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。

计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

不过，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。

因此，华侨城A资产减值的合理性是深交所聚焦的重要问题，11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。

深交所提到，华侨城A在2月16日披露的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨。

华侨城A需要结合其房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。

同时，深交所也要求华侨城结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明其计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。

针对华侨城A并未在年报中提供对旅游景区资产计提减值准备的具体数据，深交所要求其提供具体情况、减值迹象的判断依据及减值测试的主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。

除了深交所的关注，华侨城还需要面对投资者的拷问。

投资者@618认为，“华侨城A在一段时期到处勾地，四处夸下海口，动不动要投资500亿，甚至上千亿，结果留下大量债务和窟窿。”@看市场认为：“文旅投入巨大，回报周期漫长、大量文旅勾地但地段偏远，房地产去化困难。这沉淀了多少亏损？这些上千亿的债务靠文旅那些利润能填平窟窿吗？”

去年华侨城原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高，华侨城进入一个新的阶段。

新任董事长张振高用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来评价华侨城当前所处的阶段。

从2022年财报来看，华侨城确实面对诸多问题。

行业分析人士认为，华侨城最优质的是文旅，它的成就与中国城市化飞速发展期同步，这一时期，与城市相关的产业均赚得盆满钵满，地产和文旅股大涨，华侨城由此走上了国内文旅第一的位置。然而，华侨城在资本市场表现却平平，根本原因在于文旅与地产混编，看似相辅相成，相互协作，实则彼此钳制，内部角力。

投资者没有好的回报，也看不到华侨城的变化，沉沦已久的华侨城急需一场变革。

自张振高上任以来，“专业化、市场化”等词语便在华侨城的各大经营会议中频繁出现。

据悉张振高对公司提出了三点要求，其一是调整“十四五”发展规划，提升房地产业务专业化、市场化运作水平及存量文商旅业务经营能力，并适时探索相关新兴行业机会。第二是加大专业化整合力度。目前该公司已进一步完善了归口管理体系，初步划分多条专业线，促进业务规模化、专业化发展。最后是落实精益管理。

在文化旅游板块，华侨城目前已搭建了5个专业化平台，改组成立全新的文化集团，整合主题乐园业务注入欢乐谷集团，改组酒店集团，并成立旅发集团、组建商业管理公司等。

房地产已被确立为华侨城最大的主业，因此地产板块的调整动作不小。降本增效是主要目的，措施包括组建城市公司，形成“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系，推动产品标准化建设，加快项目开发建设和销售的速度，加速资金回笼等。

未来将以城市公司作为特定区域的开发建设管理主体和资源整合平台，统筹所在地区各类项目的开发建设工作。随着专业化整合全面落实，华侨城的各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作，各业务板块独立自主经营能力与效益水平将在市场竞争中得到检验。

华侨城称：2023年，打算加速前进了。

内容来源：文轩新闻

作者：张敏