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长沙2023 年首轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，所有地块溢价率限制均为15%，地价触顶后的竞拍规则简化，所有地块均采用摇号的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅1 宗地设置毛坯最高销售均价，其余7 宗地地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。

长沙本轮土拍平均溢价率明显提升，半数地块地价触顶，土拍热度回升。长沙2023 年首轮土拍合计推地8 宗，供地数量较去年四轮的22 宗、19 宗、22 宗、13 宗有所减少；无地块流拍或撤销，去年第三轮以来，广义流拍率维持较低水平；成交8 宗，成交金额72.3 亿，平均溢价率7.5%，较去年四轮的不足2%明显上升，处于历史较高水平，半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的9 城中，长沙广义流拍率为9 城最低水平，平均溢价率高于9 城平均水平4.6%。从区位来看，主城五区合计供地7 宗，占比87.5%，其中岳麓区、开福区、天心区分别供地5 宗、1 宗、1 宗；长沙县供地1 宗。热门地块竞争较为激烈，共4 宗地地价触顶，其中3 宗地位于岳麓区，1 宗地位于开福区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，例如开福区13 号地块临近地铁6 号线，周边拥有中南大学湘雅医院、省妇幼、烈士公园等配套资源；岳麓区10 号地块为本轮土拍唯一限毛坯均价地块，其教育资源较优，毗邻博才培圣学校、师大附中博才实验中学（湘江校区）等。共4 宗地因挂牌条件较高、区位相对较偏等原因底价成交。

城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升。国企全口径拿地金额7.0 亿，拿地金额占比9.7%，较去年第四轮的56.3%大幅下降。

仅主流国企华润置地7.0 亿拍得1 宗地。民企拿地占比大幅提升，民企全口径拿地金额30.6 亿，拿地金额占比42.4%，较去年第四轮12.8%大幅提升。主流民企龙湖集团8.5 亿拍得1 宗地；欣利国际、天润置业、天鸿控股和湖南弘展置业联合体分别拿地8.7亿、7.0 亿、6.5 亿。城投拿地占比有所提升，仍为本轮土拍拿地主力，城投全口径拿地金额34.7 亿，拿地金额占比48.0%，较去年第四轮的30.9%有所提升。先导投资、汉阳城建、湘江集团分别拿地17.4 亿、10.4 亿、6.9 亿。

风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。