当下的房地产市场，除了卖房和融资，开发商都想保持低调，平稳过渡。

然而，最近万科旗下的物企万物云动作却颇多：在二级市场，董事长朱保全连续增持为公司“护盘”。此外，围绕“蝶城”战略，万物云推出了万御电梯品牌，瞄准电梯后市场。

资本操作背后，万物云难掩的是股价的低迷。今年以来，万物云股价跌幅超过四成，上市不到一年，公司股价相比历史最高价已经腰斩。

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此外，上市后首份年报增收不增利，万物云寄希望于“蝶城”实现提效，但是市场化拓展对于已经持续多年下滑的毛利率是否会构成威胁，仍然是未知之数。

董事长连续增持“护盘”

根据香港联交所资料显示，5月31日-6月8日，一周之内，董事长朱保全已经6次增持自家股票万物云，总计涉资约971万港元，持股数量增至35.16万股，持股比例上升至0.27%。

朱保全在万科工作逾20年，前10年历任人力、客服、行政等多个岗位。2011年，朱保全正式出任万科物业事业部CEO，其后成为物业事业集团首席合伙人和CEO。

万物云是万科首个分拆上市的子公司，2011年至2021年这10年，也被朱保全称为二次创业的10年。前些年，包括碧桂园、华润置地等头部房企，均连续分拆物企赴港上市融资，趁着资本浪潮一度拿下数十倍市盈率的估值。

但彼时，还叫做“万科物业”的万物云却表现出一副气定神闲的模样。当舆论不断追问“万科何时会分拆物业上市”的时候，郁亮总是强调，要等万物云成为一家城市服务商，而不是传统物业服务商的时候。

物业向来被认为是脏苦累的活儿，万科希望撕掉这个标签。确实，比起其他物业公司，万物云多了一层“科技”的底色，对外定位为一家“科技引领的全域空间服务商”。

随着先后推出万科物业、万物梁行、万物云城“三驾马车”，落实Space、Tech和Grow三大模块后，2022年万物云也最终启动上市。

然而受到房地产行业震荡行情的影响，物业行业估值被严重拖累。根据克而瑞统计数据，2021年物业行业平均市盈率超30倍，但截至2022年底，行业平均市盈率下降至7倍，其中国资物管企业约为17.6倍，民企仅不足7倍。

作为行业内市值曾经排名第2的物企，至今上市不到一年的万物云，股价却经历了多次起伏。上市破发后下跌三成，随后又高走，股价一度涨至56.586港元/股的高位，而后又再次持续走低。今年以来，万物云股价跌超40%，相比历史最高价已经腰斩。

而朱保全在股价低位连续增持，“护盘”的举动无疑是希望向市场释放出管理层的信心。事实上，在低迷的估值之下，除了万物云，宝龙商业、新城悦服务等物企高管今年也下场增持自家公司股份。此外，卓越商企服务、金科服务、雅生活服务等也相继获得外部资金增持。

值得注意的是，根据招股书资料，2019年至2021年，朱保全获得的薪金、津贴、花红、社保医保等收入分别约1252万元、1480万元和1250万元。此外，万物云上市之前，朱保全通过员工持股计划获授2000万股，按照万物云49.35港元/股的发售价计算，这部分股权对应价值约为9.87亿港元，而根据最近一个交易日收盘价，目前该部分股权价值已跌至约5.44亿港元。

“蝶城”进度不太理想？

除了股价的震荡外，万物云还面临着业绩增长的放缓。在上市后首份年报中，朱保全表达了市场形势的严峻，指出经过数年调控，开发商持续债务爆雷、新房销售大幅度下跌，预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。

财报资料显示，2022年，万物云实现营收301亿元，同比增长27%，较此前两年超30%的增速有所放缓。尤其是受到地产行业影响，其他社区增值服务（包含车位资产业务）、开发商增值服务分别仅录得收入4.21亿元和29.35亿元，同比降幅约22.4%和4.2%，成为2022年万物云唯二负增长的业务。

此外，由于成本费用高企，2022年万物云三大主营业务板块的毛利率全线下滑，公司整体毛利率下降2.9个百分点至14.1%。2022年，万物云归母净利润为15.1亿元，同比下滑9.42%，而此前两年的增速分别为43.55%和13.91%。

净利润负增长的另一个原因在于，2021年并购而来的阳光智博以及伯恩物业，由于原母公司阳光城和三盛地产遇到流动性问题，因而被计入了客户关系摊销5.7亿元，导致折旧与摊销上升116%至8.5亿元。

那么面对行业的波动以及业绩的放缓，万物云想如何应对？万科管理层将希望寄托在“蝶城”，并视之为未来10年万物云的核心战略。

“蝶城”是万物云目前力推的街道战略，最吸引人的地方在于，它在3公里半径的地理空间内，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变。

需要一提的是，除了“蝶城+物业”，万物云“蝶城+电梯”的服务模型也在近日正式落地。万物云旗下的万御安防与日立电梯达成合作，推出万御电梯品牌，聚焦于电梯维修、保养、更新和改造等服务。

万物云瞄准的是电梯后市场。根据第三方报告，预计到2025年，中国电梯后市场的市场规模将超过800亿元，占整个电梯市场收入约70%。如果万物云能吃下这块蛋糕，那么将能在存量中找到增量，为公司创造新的收益来源。

财报数据显示，2022年，蝶城数量从459个增长到584个，万物云已经完成提效改造38个蝶城，涉329个项目，实现超过3000万元的提效，作用至全年可提升4%的基础住宅物业服务毛利率。

2023年，万物云计划完成超100个蝶城的迭代。不过，有观点认为，万物云改造的进度不甚理想。亿翰智库在报告中指出，“按照2022年的进度，万物云想要在2030年之前完成整张图，难度有些大。”

此外，有业内人士指出，随着行业竞争的白热化，企业之间互抢项目，往往会压低价格。对于万物云持续下滑多年的毛利率是否会构成威胁，仍是未知之数。

但朱保全是有信心的，他在业绩会上强调，“蝶城的生态模型正在逐渐建立起来。”他相信，2023年效益改善会大于规模的增长。

内容来源：新浪财经

作者：徐苑蕾